Alquiler con opción a compra: I parte.

Hay quien actualmente presenta al alquiler con opción a compra como una nueva fórmula más eficiente para los promotores a la hora de dar salida al gran stock de viviendas que hay en venta en España. Yo simplemente lo considero una evolución de las antiguas "letras de cambio".

Antiguamente cuando comprabas una vivienda era el mismo promotor quien te financiaba, en cierto modo, el pago del importe del precio de la vivienda. Cada mes te obligabas a pagar un importe acordado por ambas partes (promotor-comprador) a cuenta del precio de la vivienda. En la fecha de vencimiento, cuando este importe se hacia efectivo al promotor, éste te extendia una letra de cambio como carta de pago de la mencionada cantidad. Cuando una de las letras quedaba sin abonar daba la capacidad al promotor para ejercer los trámites de deshaucio de la vivienda debido a una cláusula resolutoria interpuesta en escritura pública.

La idiosincrasia de esa época llevaba intrínseca en la gente el rechazo por sistema a solicitar una hipoteca a una entidad bancaria debido principalmente:

• Elevado tipo de interés existente (llegando a índices del 18%)
  
• Dificil acceso a una hipoteca.
  
• Desconfianza a los bancos debido al elevado beneficio obtenido por éstos por el mero hecho prestar dinero.

¿Os suenan de algo estos aspectos?

Que duda cabe que los tiempos no son los mismos, que el tipo de interés no ha llegado a esos límites (ni llegarán), que no existe tal desconfianza en el sistema bancario, pero quizás, en menor escala, los tiempos se repiten. Y como los tiempos se repiten las fórmulas para vender, también.

En época de escasa, por no decir nula, financiación bancaria el alquiler con opción a compra puede ser, y de echo lo está siendo, una alternativa más que importante para la venta de una vivienda por parte del promotor. Esto quiere decir que es el promotor quien de cierta manera está financiando la compra de su vivienda al comprador de la misma ya que no debemos olvidar que la gran mayoría de promotores tienen sus obras financiadas por entidades de crédito que cobran unos intereses que no dejan de ser dinero perdido por el promotor.

¿Pero realmente se están haciendo alquileres con opción a compra? La respuesta es afirmativa aunque con algunos matices. La gran mayoría de promotores junto al alquiler con opción a compra están solicitando una entrada de dinero para la futura opción de compra. Lo que se conoce como prima para la opción de compra que su símil en una compraventa significaría las arras, una entrega de dinero a cuenta del precio de compra de la vivienda. Y además, de la renta mensual del alquiler se destina sólo un porcentaje a la futura opción de compra y no la mensualidad íntegra.

Así está claro que el promotorque disponga de un mejor producto, mejor servicio y mejores condiciones para la venta de sus viviendas seguirá sin tener problemas para venderlas. En resumidas cuentas, aquel promotor que se adapte a las circunstancias cambiantes de los mercados seguirá haciendo negocio de su negocio.

Los pisos pasan a venderse en los bancos

Por todos es sabido que en una clasificación rápida de nuestros clientes vendedores existen aquellos que la motivación por vender les viene infundada por no poder hacer frente al pago de la hipoteca. Hasta ahora esos clientes eran, con diferencia, los que mejor entendían la disminución del precio de su vivienda ya que entendían que, como a ellos les había ocurrido con la subida del tipo de interés, a los futuros compradores de su vivienda también les podía suceder. Entendian el respeto que se ha de tener cuando se precisa de financiación ajena.

Pero nos encontrabámos en la tesitura de tener que explicarles que la vivienda que compraron hace cuestión de uno o dos años atrás ahora, si querían venderla, tenían que venderla por debajo del precio en que la compraron. Esto en el mejor de los casos. Otro caso peor era tener que venderla por debajo de la cantidad de hipoteca que debían a su banco que en su día les financió el 100% del piso, más los gastos de escrituras, más algún préstamo personal que tenían por ahí. Pero el peor de todos los casos era cuando encima esa vivienda te la habían comprado a ti pensando que estaba bien de precio!!! En el mercado anterior a éste, seguramente que sí.

Pero de un tiempo a esta parte hemos notado como ese agobio se les pasaba en cierta medida cuando, hartos de sufrir "amenazas subliminales" por parte de su banco -nos ha llegado el recibo de su hipoteca devuelto, o cuando se puede Ud. pasar por mi oficina para arreglar este asuntillo...-, ya iban a entregar las llaves de su vivienda al banco, y éste, de forma sorprendente, les proponía quedarse con la vivienda a cambio de la deuda de hipoteca que tenían. Sin más.

Esto ahora tiene una explicación. Las entidades financieras estaban acumulando en su balance un incremento de su pasivo debido a la morosidad creada por las cuotas impagadas de sus clientes. Pero a la vez estaban incrementando su activo con carácter de tocho, construcción, viviendas, que próximamente comenzarán a comercializar de forma masiva.

Debido a la bajada del índice más utilizado en España para la revisión de préstamos hipotecarios, como es el Euribor, y que se prevee una estabilidad de un par de años en el tipo de interés los bancos empezarán a financiar esas viviendas de su propiedad y no al 80% del precio en que ellos las adquirieron si no que volverán a financiar el valor total de la vivienda más, en algunos casos más controlados, los gastos de escrituras. ¡¡¡Como son los que tienen el dinero!!!.

De esta forma volverán a conseguir el activo que realmente estiman: el dinero.

Por eso, queridos colegas, tenemos dos opciones: o derrotamos al enemigo o nos unimos a él. En este caso es obvio que una retirada a tiempo es una victoria y por lo tanto tenemos que intentar sacar partido de esto. ¿Cómo? Aprovechad los contactos con directores de oficinas bancarias, fidelizarlos y de no tenerlos, ¿qué haceis hay sentados leyendo este blog?

¡¡¡Salgamos de la crisis!!!

Esta misma mañana he estado presente en una conferencia practicada por el Sr. Gonzalo Bernardos, profesor de Economia de la Universidad de Barcelona, que trataba y llevaba como "slogan" el título de esta entrada: "Salgamos de la Crisis".

Gonzalo Bernardos puede fardar de haber previsto la burbuja inmobiliaria española con años de antelación; y todo esto cuando España, allá por el año 2006 -como dice alguno de sus artículos publicados en ese año en diferentes diarios como La Vanguardia, Expansión...- se encontraba en plena expansión económica, cosa que le hizo ser el hazmerreir de muchos grandes empresarios del sector que ahora estarán preparando su consurso de acreedores o su ERE.

Desde el punto de vista macroeconomico ha tratado de explicar el por qué vaticinó la burbuja inmobiliaria actual y el por qué prevee una mejoría en el mercado de intermediación inmobiliaria próximo.

Sobre el vaticinio de la situación actual no ha querido extenderse porque son muchos los que ahora, y no hace unos años atrás, se han montado en el carro del "yo también lo veía venir". Ha hecho incapié sobretodo en la previsión de la mejoría en la intermediación inmobiliaria debido fundamentalmente a:

• la bajada de los tipos de interés hipotecarios,
  
• el incremento a corto plazo de los préstamos hipotecarios,
• incremento de la demanda por inversión,
• el desplazamiento de parte del alquiler a la compra,
• la existencia de un precio atractivo en algunas viviendas...

La bajada de los tipos de interés encadena el resto de aspectos que favorecerán al sector a partir, sobretodo, del segundo semestre de 2.009. Y según advierte este tipo de interés permanecerá practicamente invariable durante aproximadamente 2 años.

Los inversores no encontrarán tan atractivos los depósitos bancarios. La poca rentabilidad ofrecida por éstos -debido a que a las entidades bancarias les saldrá más a cuenta comprar dinero al BCE que no captarlo del particular- les hará invertir en tocho que siempre ha sido un activo que en ocasiones ha dado rentabilidades muy elevadas y otras no tanto, pero siempre las ha dado y más cuando el precio de la vivienda está en los niveles en los que se encuentra.

Ahora, según indica Gonzalo Bernardos, falta que para reactivar los demás sectores de la economia el gobierno utilice las políticas fiscales que están en su poder -como la bajada del impuesto de sociedades o las retenciones a la seguridad social- para generar producción, puestos de trabajo, que ayuden a reactivar la economia del país, único punto pesimista de su discurso donde prevee que la tasa de paro siga en augmento elevándose hasta la cifra de 4.6 millones españoles en el año 2.010.

¡¡¡Así que inmobilliarios tenemos que estar al loro, como diría aquel, y salir fuera en busca del inquilino que quiera ser propietario y del inversionista al que no le salen las cuentas sin descuidar, está claro, a todos los compradores!!!!

Evolución TIC empresarial para la subsistencia

La sociedad de la información a la que pertenecemos y de la que formamos parte indisoluble ha hecho que paulatinamente muchos puestos de trabajo y profesiones hayan y estén sufriendo una evolución gracias a la introducción de las TIC (Tecnologias de la Información y la Comunicación) como pueden ser Internet, el correo electrónico, PDAs, etc...

El comercio electrónico es una "realidad virtual" en nuestros dias. Hemos pasado de considerar un lujo al alcance de pocas personas el volar a cualquier país del mundo a una rutina al alcance de todos por el sólo coste del carburante y las tasas de avión. Y todo esto, ¿gracias a qué? Esto se ha podido conseguir, entre otras causas, debido al abaratamiento de costes de las compañias aéreas que han conseguido eliminar "intermediarios" en la gestión de su actividad comercial.

Por poner un ejemplo, hoy en dia todos podemos adquirir un billete de avión por internet y desde casa sin tener que desplazarnos a ninguna agencia de viajes para que nos solucionen el tema y en muchas ocasiones incluso a un precio más económico. ¿Esto quiere decir que las agencias de viajes estan abocadas a la desaparición? Rotundamente, no!!! Bajo mi punto de vista han de sufrir una evolución que les permita rebajar sus costes para ofrecer un producto más barato a sus clientes y hacerlo más competitivo en este mercado tan globalizado que nos ha proporcionado internet.

¿Alguien se acuerda ya del herrero artesano, que hacía unos cuchillos estupendos y de muy alta calidad, que en sus ratos libres iba por nuestras calles a golpe de silbato, con su motocicleta y la afiladora de cuchillos como maleta de viajes? ¿Ha desaparecido la indústria de fabricación de cuchillos o la profesión de herrero artesano? Ni lo uno ni lo otro sólo que el herrero ha sufrido una evolución tecnológica que le ha permitido producir más en menos tiempo. Y pobre del herrero que no se haya adaptado...

Esto se puede transpolar a muchas empresas de todos los sectores económicos. Entonces esta evolución ha de partir desde la innovación en las empresas en TIC que hacen que la eficacia del trabajo sea más beneficiosa al mismo tiempo que nos abre un mercado mucho más amplio del que disponíamos.

Por tanto, aprovechemos las nuevas herramientas de las que disponemos para obtener de nuestra actividad empresarial una mayor rentabilidad y una mejor rendibilidad.