Hay quien actualmente presenta al alquiler con opción a compra como una nueva fórmula más eficiente para los promotores a la hora de dar salida al gran stock de viviendas que hay en venta en España. Yo simplemente lo considero una evolución de las antiguas "letras de cambio".Antiguamente cuando comprabas una vivienda era el mismo promotor quien te financiaba, en cierto modo, el pago del importe del precio de la vivienda. Cada mes te obligabas a pagar un importe acordado por ambas partes (promotor-comprador) a cuenta del precio de la vivienda. En la fecha de vencimiento, cuando este importe se hacia efectivo al promotor, éste te extendia una letra de cambio como carta de pago de la mencionada cantidad. Cuando una de las letras quedaba sin abonar daba la capacidad al promotor para ejercer los trámites de deshaucio de la vivienda debido a una cláusula resolutoria interpuesta en escritura pública.
La idiosincrasia de esa época llevaba intrínseca en la gente el rechazo por sistema a solicitar una hipoteca a una entidad bancaria debido principalmente:
- Elevado tipo de interés existente (llegando a índices del 18%)
- Dificil acceso a una hipoteca.
- Desconfianza a los bancos debido al elevado beneficio obtenido por éstos por el mero hecho prestar dinero.
Que duda cabe que los tiempos no son los mismos, que el tipo de interés no ha llegado a esos límites (ni llegarán), que no existe tal desconfianza en el sistema bancario, pero quizás, en menor escala, los tiempos se repiten. Y como los tiempos se repiten las fórmulas para vender, también.
En época de escasa, por no decir nula, financiación bancaria el alquiler con opción a compra puede ser, y de echo lo está siendo, una alternativa más que importante para la venta de una vivienda por parte del promotor. Esto quiere decir que es el promotor quien de cierta manera está financiando la compra de su vivienda al comprador de la misma ya que no debemos olvidar que la gran mayoría de promotores tienen sus obras financiadas por entidades de crédito que cobran unos intereses que no dejan de ser dinero perdido por el promotor.
¿Pero realmente se están haciendo alquileres con opción a compra? La respuesta es afirmativa aunque con algunos matices. La gran mayoría de promotores junto al alquiler con opción a compra están solicitando una entrada de dinero para la futura opción de compra. Lo que se conoce como prima para la opción de compra que su símil en una compraventa significaría las arras, una entrega de dinero a cuenta del precio de compra de la vivienda. Y además, de la renta mensual del alquiler se destina sólo un porcentaje a la futura opción de compra y no la mensualidad íntegra.
Así está claro que el promotorque disponga de un mejor producto, mejor servicio y mejores condiciones para la venta de sus viviendas seguirá sin tener problemas para venderlas. En resumidas cuentas, aquel promotor que se adapte a las circunstancias cambiantes de los mercados seguirá haciendo negocio de su negocio.
El alquiler con opción a compra, es muy buena solución para vender, pero tanto para promotores como para particulares.
ResponderEliminarTu enfocas de cara a los promotores, pero para los particulares es muy buena opción para vender su vivienda.
Generalmente los particulares, hacen lo mismo que el promotor, pero con la diferencia que lo que se paga de alquiler va destinado todo a la compra.
De cara a los propietarios, reciben una buena entrada, que eso quiere decir que los clientes estan interesados en compra, por que sino una vez finaliza el plazo de la opción de compra, sino escrituran, pierden la entrada que han dado.
Lo que suelen hacer los particulares, esa cantidad la dan para amortizar hipoteca, y luego con lo que cobran cada mes, van pagando la cuota mensual de hipoteca o integra o una buena parte.
De cara a los clientes, es muy buena solución porque como ahora mismo es muy dificil que te concedan una hipoteca, pero dentro de 2 o 3 años la situación financiera será diferente, no tendran problemas en solicitar una hipoteca. Entoces los clientes dan una entada con los pocos ahorros que tengan, y cada mes van pagando una cuaota como si fuera una hipoteca y se va descontando del precio final de la vivienda.
La verdad que es una solución que no le habiamos dado mucha importancia, pero yo creo que beneficiosa para todos (promotores, particulares, clientes compradores y la agencias inmobiliarias). Por que lo más importante que es lo buscamos todos, es realizar la compra-venta.
Yo para ser sincero no acabo de ver claro la salida que tendra el alquiler con opcion a compra en el futuro.
ResponderEliminarConsidero que es una opción que ha surgido en base a un momento y una situación concreta "la famosa crisis". Pienso que si la crisis se alargara mucho en el tiempo probablemente tendría mucha salida el alquiler con opción a compra pero no creo que eso sea así.
Para algunos tal vez sea demasiado optimista pero pienso que la gente va a volver a confiar en la compra directa. El alquiler con opción a compra se creo y superdito en base al miedo y ese miedo esta condenado a desaparecer.
Para propietarios a los cuales urge vender en la actualidad es una buena opción.
Para los clientes que no reciben financiación externa hastqa dentro de 2 años tambien. El problema que le veo es que la gente que tiene un dinero para dar de entrada prefiere comprar y si hasta dentro de dos años no les dan la financiación esperaran esos dos años antes de dar el paso y arriesgar su dinero.
Considero que la explotación de este tipo de producto va a depender mucho de la duración de la crisis del miedo.
Veo que entendeis mas o menos en que consiste un alquiler con opción a compra pero estoy de acuerdo, en parte, que se trata de una alternativa inducida por el momento que atravesamos. La mentalidad de la gente, promovida por los medios de comunicación fundamentalmente, es la tendencia bajista del precio de la vivienda y prefieren realizar un alquiler con opción a compra cerrando la opción de compra al precio actual debido a que no creen que esta rentabilidad la puedan obtener en un futuro. Pero lo que no valoran, en ciertas ocasiones, es que llegado el momento de realizar la opción de compra el arrendatario puede no ejercerla y por tanto no tener la vivienda realmente vendida.
ResponderEliminarPor eso es recomendable pedir una prima a cuenta del precio de opción de compra para cubrir los daños y perjuicios ocasionados por el posible no ejercicio de opción de compra por el arrendatario.