El escaparate como servicio de valor añadido

Una de las herramientas de marketing que utiliza cualquier comercio con una razón social ya sea en forma de despacho profesional, oficina, tienda, boutique, es el escaparate.

La explotación de esta herramienta vendrá subordinada a ciertas características del escaparate como son las dimensiones, la situación, incluso la orientación, que determinarán el diseño y formato del mismo.

Uno de los grandes errores que se cometen a la hora de diseñar un escaparate es tratarlo como un elemento sólido, estático. En ocasiones solamente se le modifican los anuncios expuestos en él y se mantiene el diseño, estructura y formato hasta sus últimas consecuencias. El escaparate se ha de tratar como una herramienta dinámica pero personal, en constante evolución, modificandolo en función de aspectos como la demanda, la moda, pero sin perder los rasgos identificativos del negocio que hagan creer al cliente constantes cambios en la organización de la empresa.

En intercasa gestión inmobiliaria, a sabiendas que el escaparate forma parte de uno de los muchos servicios con valor añadido que podemos prestar a nuestros clientes vendedores ya que éstos no disponen del mismo para publicar su inmueble, ponemos nuestros cerca de 45 m2 de escaparate a su entera disposición. Este servicio también pueden prestarlo otras agencias inmobiliarias con un escaparate más o menos grande.

Pero nuestra innovación parte de incorporar un apartado específico para inmuebles que destacan sobre los demás existentes en el mercado: "IMMOBLES DESTACATS".

En "IMMOBLES DESTACATS" destacamos aquellos inmuebles donde la relación calidad-precio es la mejor, el precio es el más económico del mercado, la negociación puede ser más fructífera, todo ello expuesto en la mejor zona de nuestro escaparate para premiar el esfuerzo y compromiso de nuestros clientes vendedores a la hora de vender su vivienda.

El formato del anuncio, además de indicar las características del inmueble junto con diferentes fotografias, precio y referencia (como sucede con el resto de anuncios), cambia respecto a los demás en color y diseño haciéndolos más llamativos pero conservando la personalidad y estructura de todos los anuncios. Además se le añade un sello de garantía de "IMMOBLE DESTACAT" que garantiza al cliente comprador que ese inmueble es el más relevante en cuestión de precio y/o calidad y/o condiciones de compra.

De esta manera conseguimos otro de nuestro servicios añadidos para nuestros clientes vendedores a la hora de vender su inmueble y es que:

"A mala venta, mala cuenta"

V MUESTRA DE ENTIDADES I ASOCIACIONES DE CARDEDEU

Los próximos días 17 i 18 de Octubre tendrá lugar la V MOSTRA D'ENTITATS I ASSOCIACIONS DE CARDEDEU. Este año su ubicación será en la Plaza Joan Alsina, en el barrio de los Estalvis.

Su inauguración, que correrá a cargo de la alcadesa del municipio Dña. Calamanda Vila junto con otros representantes políticos y de asociaciones y entidades de Cardedeu, tendrá lugar el sábado 17 a las 11.00h.

Esta muestra se caracteriza por la participación de las personas asistentes en las actividades que durante el año realizan las asociaciones y entidades del municipio. En esta edición un total de 44 asociaciones y entidades estarán en la muestra enseñando al público asistente la actividad que desempeñan durante todo el año y les animarán a participar en la misma.

Las diferentes entidades participativas en la muestra ofrecerán durante todo el fin de semana un gran número de actividades como talleres, juegos, un raid de aventuras, exhibiciones, entre otras. Las tardes darán protagonismo a la música.

Para más información visitar el web del ayuntamiento en el enlace del titulo donde podréis consultar la programación del evento.

Nos vemos todos allí.

Gracias a todos!!!

En un breve periodo de tiempo la oficina de INTERCASA en Cardedeu hemos logrado cerrar un buen número de ventas de inmuebles en la zona donde desempeñamos nuestra actividad como agentes inmobiliarios.

Este post pretende ser algo más que una simple nota de agradecimiento a clientes tanto compradores (como Armando y Raquel, Vicky y Sergio, Josep Lluís i Susan, y tantos otros) como a vendedores (Pepi y Carlos, Xavier, Ana, Josep y Antonia...) que en su dia depositaron su confianza en nosotros e intentamos, con todos nuestros medios y capacidades, realizar sus necesidades.

A TODOS ELLOS, GRACIAS!!! Pero no sólo gracias por la retribución economica que todo negocio supone, ni por la confianza depositada en su momento, si no por hacernos sentir AGENTES INMOBILIARIOS como somos, por demostrarnos su confianza no sólo con la firma de un documento si no con hechos, con los agradecimientos por hacer nuestro trabajo, por esa cara de felicidad unos por vender y los otros por comprar, y por, en definitiva, el reconocimiento de ésta nuestra profesión: AGENTE INMOBILIARIO.

A TODOS ELLOS, GRACIAS!!! Gracias por ayudarnos a realizar nuestro trabajo de la manera más satisfactoria posible y por motivarnos a hacerlo cada día aún mejor.

Sinceramente y de parte de todo el equipo de INTERCASA Cardedeu: GRACIAS!!!

Y no quiero deciros hasta luego sin antes citar un dicho, como siempre hago, que es el fin y la causa de este post:

"Quien no te da las gracias por tu ayuda, peor te pagará cuanto más suba"

¿Qué es caro y qué es barato?

¿Una vivienda que cuesta 660.000€ es cara? ¿Puede ser barata? Cuántas veces lo habréis escuchado de boca de vuestros clientes compradores... En este post os cuelgo una vivienda que todo y su elevado precio de 660.000€, al alcance de muy pocos bolsillos, se puede considerar que se trata de una vivienda que, comparándola con otras viviendas de similares características en su zona, puede llegar a considerarse incluso barata.

Esta vivienda se encuentra ubicada en el casco urbano de Cardedeu, cerca de servicios como escuelas, institutos, supermercados, tren, autopista, donde una parcela de 500m2 como es la suya, debido a la escasez de terrenos, la orientación, la inclinación, la jardinería, la piscina, está valorada actualmente en 300.000€ aproximadamente.

La construcción cuenta con 315m2 construidos que contando el m2 construido a un precio medio de 1.000€/m2 construido resultaría un total de 315.000€. Sumando los dos importes obtenemos un resultado de 615.000€, 5.000€ por encima de su precio de venta. Obviamente esta valoración está hecha rapidamente y sin tener en cuenta otras variables importantes a la hora de hacer una valoración de un inmueble. Se trata de una valoración a Coste de Reposición Bruto pero de forma poco analítica aunque me sirve para ver el propósito que pretendo demostrar: que una casa de un precio elevado no tiene por qué ser cara.

Así que a la hora de determinar si una vivienda es cara o es barata, a la hora de rebatirle a un cliente comprador o vendedor si una vivienda es cara o barata, debemos utilizar un análisis similar al realizado para esta vivienda porque ya se sabe:

"Muy caro compra el que recibe, y más caro vende el que da al que lo agradece".

Como desgrava mi hipoteca

Como cada año tenemos una cita con Hacienda. Nuevamente nos encontramos ante la obligación de realizar la Declaración de la Renta correspondiente al año fiscal pasado y estar bien informado es imprescindible.
Lo que muchos clientes desconocen y considero que es importante saber cuando se va a adquirir una vivienda es que en ocasiones, y según las circunstancias personales de cada individuo, hacienda te paga hasta dos mensualidades de hipoteca.
Este echo está en peligro de extinción debido a la reciente reforma de ley de promulgada por Zapatero que eliminará esta deducción a partir de 2011 bajo ciertos criterios que bien merecen otro post más adelante.
Hasta entonces quien haya comprado una vivienda o la compre con anterioridad al 1/1/2011 se beneficiará del proyecto de Ley del IRPF de Julio de 2006. En éste la compra, al igual que la construcción o rehabilitación de la vivienda, siempre que constituya o vaya a constituir la residencia habitual -aquella vivienda que constituye el lugar de residencia de manera continuada durante un plazo de, como mínimo, 3 años- lleva consigo las siguientes ventajas fiscales:

Cuando para la compra, al igual que la construcción o rehabilitación de la vivienda, se utilice un préstamo concedido por una entidad bancaria con el que:

1. se financie al menos el 50% del coste de la vivienda habitual adquirida o de la rehabilitación
2. y no se amortice golbalmente más del 40% del préstamo en los 3 primeros años de duración del mismo.

Los porcentajes de deducción variarán según la Comunidad Autónoma. Para el caso de Cataluña éstos serán:

AÑOS	IMP. MÁX DEDUCCIÓN	MODO	DEDUCCIÓN
TODOS LOS AÑOS	9.015 €	<>	MÁX. 16.5%
TODOS LOS AÑOS	9.015 €	≥ 33 AÑOS/PERSONA	MÁX. 13.5%

Para conseguir las deducciones más favorbles, en el caso del IRPF para Cataluña, con esta fiscalidad se deberá cumplir como mínimo una de estas condiciones:

1. ser menor de 33 años.
2. haber estado en situación de desempleo durante más de 180 días durante el ejercicio fiscal.
3. teneru un grado de discapacidad mayor al 65%.
4. formar parte de una unidad familiar que incluya un hijo como mínimo en la fecha de meritación del impuesto.

Así que haz tus propios cálculos y hazlos pronto porque, como he dicho al inicio, estas deducciones están en peligro de extinción o, como mínimo, a estos niveles. ¿A que ahora no te parece Hacienda tan enemiga? Y es que:

"Buenas cuentas, conservan amistades"

El motivo de la venta

En un breve periodo de tiempo me han llegado a mi despacho varias ofertas para la venta de viviendas de vendedores que por motivo de impago de hipoteca se ven obligados por imperativo de su entidad bancaria a desprenderse de su vivienda. Supongo que a muchos de vosotros, por desgracia y aunque el particular no lo crea, os pasará lo mismo y os sabe fatal.

Pero lo peor del caso es que en la mayoría de ocasiones esto sucede cuando las opciones de solucionar en lo posible el problema son remotas o incluso nulas. El vendedor nos pone la vivienda en venta cuando ya existe una orden de embargo o incluso cuando ya han recibido la carta del juzgado anunciando el deshaucio.

Por este motivo creo fundamental un buen peritaje de la vivienda. Con esto no sólo me refiero a limitarse a tomar bien las medidas del inmueble, a obtener la documentación de la vivienda, a hacer un buen reportaje fotográfico adecuado, y todo lo que se hace tecnicamente en un peritaje. Un buen peritaje debe ir acompañado de un cuestionario que nos permita obtener la motivación que lleva a ese individuo a vender su vivienda. En cuanto a la forma de realizar las preguntas de ese cuestionario debe ser de la manera más sencilla y transparente posible para que el cliente no sienta en ningún momento la sensación de que estamos invadiendo su intimidad.

Si el motivo es el no poder hacer frente al pago de la hipoteca debemos recomendar siempre que primero consulte con su entidad bancaria la posibilidad de solucionar el problema ya sea con una carencia, ya sea con una ampliación del plazo de hipoteca, sea como fuere.

De haberlo hecho pero no haber hayado la solución por esa vía ofrecerle buscar la financiación que se adapte a sus necesidades. Hemos de tener en cuenta que tal y como está la situación económica mundial y sobretodo la situación financiera, si ya resulta complicado que su entidad le conceda la solución al problema conociendo como conoce los movimientos bancarios del mismo y su situación personal desde hace años, a nosotros no nos será más sencillo. No somos Supermanes de la financiación.

Como último recurso y después de haber agotado las anteriores posibilidades debemos indicarle que debe vender la vivienda en el menor plazo posible aunque sea a un precio a la baja antes de que el banco ejecute el embargo o el procedimiento hipotecario que haga que su vivienda se subaste en un corto periodo de tiempo.

Ya lo dice el dicho: abarata, tendero, y ganarás más dinero.

¿Qué va ha hacer Ud. como vendedor para vender su vivienda?

Desde un tiempo a esta parte he asistido a muchas conferencias, cursos, ponencias, he visitado muchas webs, foros, sobre el sector de la mediación inmobiliaria y practicamente todas tienen un fondo común: la cooperación entre agentes inmobiliarios.

Se considera que éste es el futuro de nuestro sector y que el que no se adiera a esta idea quedará fuera del mercado. A mi me han convencido pero no solo con palabras si no que he intentado verlo y analizarlo desde el punto de vista de mi trabajo diario, de mi dedicación diaria a este trabajo y he sacado ciertas conclusiones.

El título de este post es la pregunta que se debe hacer todo profesional para verificar que la cooperación entre agentes es la mejor solución para nuestro sector. Si le preguntas al vendedor de una vivienda qué está dispuesto a hacer para vender su vivienda, en el mejor de los casos lo colocará en dos o tres portales inmobiliarios -porque para ellos es gratuito, NO LO OLVIDEMOS- y lo pondrá en dos o tres agencias o más. El summum llega cuando además utilizan otros canales como una propaganda en papel, creación de un web específico para la venta de esa vivienda... pero realmente estos són los más menos. Pero son los más menos porque éste no es su trabajo y necesitan de un bien escaso a día de hoy en nuestra sociedad: TIEMPO.

Como nosotros si somos los profesionales para la venta de una vivienda disponemos de todo nuestro tiempo para hacer este trabajo y ofrecer otros servicios. Si a ésto le añadimos no sólo mi capacidad si no la de otros profesionales... y si además añadimos los medios que utilizamos no sólo yo si no los demás profesionales para la divulgación de la oferta... y juntamos todo, ¿qué obtenemos como resultado? La mayor difusión de la oferta de nuestro cliente -vendedor- con el mínimo esfuerzo para él. Vamos a actuar como representantes de nuestro cliente ante todo el mundo, agentes inmobiliarios y particulares, para darles el mayor y mejor servicio.

Si cooperamos entre agentes conseguiremos ahorrar tiempo y esfuerzo a nuestros clientes y crearemos una herramienta tan potente que las transacciones inmobiliarias entre particulares no tendrán cabida en nuestro mercado.

Y si no me creeis, al tiempo.

Alquiler con opción a compra: I parte.

Hay quien actualmente presenta al alquiler con opción a compra como una nueva fórmula más eficiente para los promotores a la hora de dar salida al gran stock de viviendas que hay en venta en España. Yo simplemente lo considero una evolución de las antiguas "letras de cambio".

Antiguamente cuando comprabas una vivienda era el mismo promotor quien te financiaba, en cierto modo, el pago del importe del precio de la vivienda. Cada mes te obligabas a pagar un importe acordado por ambas partes (promotor-comprador) a cuenta del precio de la vivienda. En la fecha de vencimiento, cuando este importe se hacia efectivo al promotor, éste te extendia una letra de cambio como carta de pago de la mencionada cantidad. Cuando una de las letras quedaba sin abonar daba la capacidad al promotor para ejercer los trámites de deshaucio de la vivienda debido a una cláusula resolutoria interpuesta en escritura pública.

La idiosincrasia de esa época llevaba intrínseca en la gente el rechazo por sistema a solicitar una hipoteca a una entidad bancaria debido principalmente:

• Elevado tipo de interés existente (llegando a índices del 18%)
  
• Dificil acceso a una hipoteca.
  
• Desconfianza a los bancos debido al elevado beneficio obtenido por éstos por el mero hecho prestar dinero.

¿Os suenan de algo estos aspectos?

Que duda cabe que los tiempos no son los mismos, que el tipo de interés no ha llegado a esos límites (ni llegarán), que no existe tal desconfianza en el sistema bancario, pero quizás, en menor escala, los tiempos se repiten. Y como los tiempos se repiten las fórmulas para vender, también.

En época de escasa, por no decir nula, financiación bancaria el alquiler con opción a compra puede ser, y de echo lo está siendo, una alternativa más que importante para la venta de una vivienda por parte del promotor. Esto quiere decir que es el promotor quien de cierta manera está financiando la compra de su vivienda al comprador de la misma ya que no debemos olvidar que la gran mayoría de promotores tienen sus obras financiadas por entidades de crédito que cobran unos intereses que no dejan de ser dinero perdido por el promotor.

¿Pero realmente se están haciendo alquileres con opción a compra? La respuesta es afirmativa aunque con algunos matices. La gran mayoría de promotores junto al alquiler con opción a compra están solicitando una entrada de dinero para la futura opción de compra. Lo que se conoce como prima para la opción de compra que su símil en una compraventa significaría las arras, una entrega de dinero a cuenta del precio de compra de la vivienda. Y además, de la renta mensual del alquiler se destina sólo un porcentaje a la futura opción de compra y no la mensualidad íntegra.

Así está claro que el promotorque disponga de un mejor producto, mejor servicio y mejores condiciones para la venta de sus viviendas seguirá sin tener problemas para venderlas. En resumidas cuentas, aquel promotor que se adapte a las circunstancias cambiantes de los mercados seguirá haciendo negocio de su negocio.

Los pisos pasan a venderse en los bancos

Por todos es sabido que en una clasificación rápida de nuestros clientes vendedores existen aquellos que la motivación por vender les viene infundada por no poder hacer frente al pago de la hipoteca. Hasta ahora esos clientes eran, con diferencia, los que mejor entendían la disminución del precio de su vivienda ya que entendían que, como a ellos les había ocurrido con la subida del tipo de interés, a los futuros compradores de su vivienda también les podía suceder. Entendian el respeto que se ha de tener cuando se precisa de financiación ajena.

Pero nos encontrabámos en la tesitura de tener que explicarles que la vivienda que compraron hace cuestión de uno o dos años atrás ahora, si querían venderla, tenían que venderla por debajo del precio en que la compraron. Esto en el mejor de los casos. Otro caso peor era tener que venderla por debajo de la cantidad de hipoteca que debían a su banco que en su día les financió el 100% del piso, más los gastos de escrituras, más algún préstamo personal que tenían por ahí. Pero el peor de todos los casos era cuando encima esa vivienda te la habían comprado a ti pensando que estaba bien de precio!!! En el mercado anterior a éste, seguramente que sí.

Pero de un tiempo a esta parte hemos notado como ese agobio se les pasaba en cierta medida cuando, hartos de sufrir "amenazas subliminales" por parte de su banco -nos ha llegado el recibo de su hipoteca devuelto, o cuando se puede Ud. pasar por mi oficina para arreglar este asuntillo...-, ya iban a entregar las llaves de su vivienda al banco, y éste, de forma sorprendente, les proponía quedarse con la vivienda a cambio de la deuda de hipoteca que tenían. Sin más.

Esto ahora tiene una explicación. Las entidades financieras estaban acumulando en su balance un incremento de su pasivo debido a la morosidad creada por las cuotas impagadas de sus clientes. Pero a la vez estaban incrementando su activo con carácter de tocho, construcción, viviendas, que próximamente comenzarán a comercializar de forma masiva.

Debido a la bajada del índice más utilizado en España para la revisión de préstamos hipotecarios, como es el Euribor, y que se prevee una estabilidad de un par de años en el tipo de interés los bancos empezarán a financiar esas viviendas de su propiedad y no al 80% del precio en que ellos las adquirieron si no que volverán a financiar el valor total de la vivienda más, en algunos casos más controlados, los gastos de escrituras. ¡¡¡Como son los que tienen el dinero!!!.

De esta forma volverán a conseguir el activo que realmente estiman: el dinero.

Por eso, queridos colegas, tenemos dos opciones: o derrotamos al enemigo o nos unimos a él. En este caso es obvio que una retirada a tiempo es una victoria y por lo tanto tenemos que intentar sacar partido de esto. ¿Cómo? Aprovechad los contactos con directores de oficinas bancarias, fidelizarlos y de no tenerlos, ¿qué haceis hay sentados leyendo este blog?

¡¡¡Salgamos de la crisis!!!

Esta misma mañana he estado presente en una conferencia practicada por el Sr. Gonzalo Bernardos, profesor de Economia de la Universidad de Barcelona, que trataba y llevaba como "slogan" el título de esta entrada: "Salgamos de la Crisis".

Gonzalo Bernardos puede fardar de haber previsto la burbuja inmobiliaria española con años de antelación; y todo esto cuando España, allá por el año 2006 -como dice alguno de sus artículos publicados en ese año en diferentes diarios como La Vanguardia, Expansión...- se encontraba en plena expansión económica, cosa que le hizo ser el hazmerreir de muchos grandes empresarios del sector que ahora estarán preparando su consurso de acreedores o su ERE.

Desde el punto de vista macroeconomico ha tratado de explicar el por qué vaticinó la burbuja inmobiliaria actual y el por qué prevee una mejoría en el mercado de intermediación inmobiliaria próximo.

Sobre el vaticinio de la situación actual no ha querido extenderse porque son muchos los que ahora, y no hace unos años atrás, se han montado en el carro del "yo también lo veía venir". Ha hecho incapié sobretodo en la previsión de la mejoría en la intermediación inmobiliaria debido fundamentalmente a:

• la bajada de los tipos de interés hipotecarios,
  
• el incremento a corto plazo de los préstamos hipotecarios,
• incremento de la demanda por inversión,
• el desplazamiento de parte del alquiler a la compra,
• la existencia de un precio atractivo en algunas viviendas...

La bajada de los tipos de interés encadena el resto de aspectos que favorecerán al sector a partir, sobretodo, del segundo semestre de 2.009. Y según advierte este tipo de interés permanecerá practicamente invariable durante aproximadamente 2 años.

Los inversores no encontrarán tan atractivos los depósitos bancarios. La poca rentabilidad ofrecida por éstos -debido a que a las entidades bancarias les saldrá más a cuenta comprar dinero al BCE que no captarlo del particular- les hará invertir en tocho que siempre ha sido un activo que en ocasiones ha dado rentabilidades muy elevadas y otras no tanto, pero siempre las ha dado y más cuando el precio de la vivienda está en los niveles en los que se encuentra.

Ahora, según indica Gonzalo Bernardos, falta que para reactivar los demás sectores de la economia el gobierno utilice las políticas fiscales que están en su poder -como la bajada del impuesto de sociedades o las retenciones a la seguridad social- para generar producción, puestos de trabajo, que ayuden a reactivar la economia del país, único punto pesimista de su discurso donde prevee que la tasa de paro siga en augmento elevándose hasta la cifra de 4.6 millones españoles en el año 2.010.

¡¡¡Así que inmobilliarios tenemos que estar al loro, como diría aquel, y salir fuera en busca del inquilino que quiera ser propietario y del inversionista al que no le salen las cuentas sin descuidar, está claro, a todos los compradores!!!!

Evolución TIC empresarial para la subsistencia

La sociedad de la información a la que pertenecemos y de la que formamos parte indisoluble ha hecho que paulatinamente muchos puestos de trabajo y profesiones hayan y estén sufriendo una evolución gracias a la introducción de las TIC (Tecnologias de la Información y la Comunicación) como pueden ser Internet, el correo electrónico, PDAs, etc...

El comercio electrónico es una "realidad virtual" en nuestros dias. Hemos pasado de considerar un lujo al alcance de pocas personas el volar a cualquier país del mundo a una rutina al alcance de todos por el sólo coste del carburante y las tasas de avión. Y todo esto, ¿gracias a qué? Esto se ha podido conseguir, entre otras causas, debido al abaratamiento de costes de las compañias aéreas que han conseguido eliminar "intermediarios" en la gestión de su actividad comercial.

Por poner un ejemplo, hoy en dia todos podemos adquirir un billete de avión por internet y desde casa sin tener que desplazarnos a ninguna agencia de viajes para que nos solucionen el tema y en muchas ocasiones incluso a un precio más económico. ¿Esto quiere decir que las agencias de viajes estan abocadas a la desaparición? Rotundamente, no!!! Bajo mi punto de vista han de sufrir una evolución que les permita rebajar sus costes para ofrecer un producto más barato a sus clientes y hacerlo más competitivo en este mercado tan globalizado que nos ha proporcionado internet.

¿Alguien se acuerda ya del herrero artesano, que hacía unos cuchillos estupendos y de muy alta calidad, que en sus ratos libres iba por nuestras calles a golpe de silbato, con su motocicleta y la afiladora de cuchillos como maleta de viajes? ¿Ha desaparecido la indústria de fabricación de cuchillos o la profesión de herrero artesano? Ni lo uno ni lo otro sólo que el herrero ha sufrido una evolución tecnológica que le ha permitido producir más en menos tiempo. Y pobre del herrero que no se haya adaptado...

Esto se puede transpolar a muchas empresas de todos los sectores económicos. Entonces esta evolución ha de partir desde la innovación en las empresas en TIC que hacen que la eficacia del trabajo sea más beneficiosa al mismo tiempo que nos abre un mercado mucho más amplio del que disponíamos.

Por tanto, aprovechemos las nuevas herramientas de las que disponemos para obtener de nuestra actividad empresarial una mayor rentabilidad y una mejor rendibilidad.